Покупательская способность россиян в жилищной сфере стремительно снижается
Беспрецедентный рост цен на недвижимость в России привел к тому, что покупательская способность населения в приобретении жилья за последние два года снизилась на 15-30%. Такие данные в своем обзоре приводит Центр макроэкономических исследований компании БДО "Юникон". По данным центра, если в начале 2004 года на суммарные сбережения населения можно было купить около 230 млн кв. м, то к середине 2006 года аналогичный показатель сократился до 200 млн кв. м (в расчет принимались средства населения на банковских депозитах, а также наличные сбережения). В Москве ситуация еще хуже: в начале 2004 года сбережения позволили бы жителям купить 80,2 млн кв. м, а сейчас - лишь 58,4 млн кв. м.
Ценовой скачок на недвижимость, как известно, пришелся на конец прошлого - первую половину нынешнего года. В Москве стоимость жилья выросла на 90%, в регионах - на 40-60%. Аналитики центра объясняют снижение предложения на рынке жилья несколькими факторами. Во-первых, сокращением на треть строительства из-за вступившего в силу закона "О долевом строительстве", согласно которому увеличились сроки согласования нового строительства и снизились объемы финансирования на инвестиционном этапе. Во-вторых, сокращением количества продаваемого готового жилья в сегменте эконом-класса, вызванным, в том числе, приобретением квартир Минобороны России (в начале года данным ведомством было закуплено порядка 9 тыс. квартир в Москве) и увеличением квоты города. Увеличение спроса на жилье аналитики центра связывают с привлечением на этот рынок профессиональных инвесторов, обладающих значительными финансовыми ресурсами, а также "притоком в Москву и Санкт-Петербург населения из других регионов (не только работать, но и для постоянного проживания), что является следствием региональных диспропорций в развитии экономики страны".
Что касается ипотеки, то, по данным БДО "Юникон", к 1 июля 2006 года российские банки выдали кредитов на покупку жилья на сумму 297 млрд руб., что на 66,4% больше, чем к концу прошлого года. Более трети этой суммы приходится на заемщиков из Москвы и Московской области, пишет издание "Время новостей". Как говорит директор центра макроэкономических исследований Елена Матросова, "большая часть покупок квартир, в том числе и с помощью ипотеки, совершалась с инвестиционными целями, при том, что объем предложения на рынке недвижимости оставался очень низким и в результате цена недвижимости в 2-2,5 раза превышала ее себестоимость".
Люди, получившие ипотеку, также пострадали от роста цен. Средняя стоимость ежемесячного обслуживания по кредиту, взятому на покупку двухкомнатной квартиры в Москве с первоначальным взносом 20%, выросла с 850-950 долл. за кв. м летом 2004 года до 1500-1650 долл. в июле прошлого года. Сейчас - 2200-2500 долл. И это при том, что ставки по ипотеке постоянно снижались. Сейчас базовые ставки по ипотечным кредитам составляют порядка 10,5-12% годовых в валюте и 14-16% в рублях (два года назад они были на 2-3% выше). Несмотря на увеличение числа сделок на рынке недвижимости с помощью заемных средств, из-за роста цен на жилье с помощью ипотеки в 2006 году население смогло купить меньше квартир и домов, чем двумя годами ранее. Как отмечает в своем отчете БДО "Юникон", если на выданные в 2005 году кредиты можно было приобрести 448,4 тыс. кв. м, то на кредиты, выданные в первом полугодии 2006 года, - 343,6 тыс. кв. м.
В своем исследовании центр не дает прогнозов относительно дальнейшего соотношения покупательской способности населения и роста цен на недвижимость. По словам Матросовой, бум на жилье во многом носит искусственный характер, и очень многое будет зависеть от того, как поведут себя власти.
Президент Путин уже не раз требовал от правительства разобраться с тем, что происходит в России на рынке жилья. А первый вице-премьер Дмитрий Медведев неделю назад заявил, что считает возможным обсудить введение дифференцированного налога на недвижимое имущество, исходя из количества жилья в собственности у граждан. "Что касается увеличения налога на имущество или налога на совокупность сделок с имуществом, то раньше казалось, что рынок все отрегулирует", - признался Медведев.
Однако сегодняшние тенденции развития рынка, а также необходимость решать задачи, поставленные в национальном проекте "Доступное жилье", оставляют возможность "вернуться к обсуждению налоговой темы, посмотреть варианты, какие есть плюсы и минусы, в том числе по увеличению налога на имущество". Данный проект обсуждался в конце прошлой недели на встрече Дмитрия Медведева с влиятельными предпринимателями.
В частности, Медведев попросил бизнесменов ответить на несколько вопросов: "Что надо сделать власти для стимулирования строительной деятельности? Как на рынке жилья сбалансировать спрос и предложение? Этот вопрос имеет прямое отношение к проблеме роста цен на квартиры. И какие изменения необходимо внести в законодательство, чтобы бизнесу стало по-настоящему выгодно инвестировать в строительные проекты?".
При этом первый вице-премьер сообщил, что правительство в последние месяцы уже сделало немало для развития строительства. Так, по инициативе кабинета министров Госдума несколько дней назад приняла в первом чтении целый пакет законов, направленных на снижение административных барьеров в сфере строительства, на создание единого органа госэкспертизы проектной документации и единого органа государственного строительного надзора. Кроме того, приняты документы, которые позволят существенно упростить перевод земель из одной категории в другую, что таким образом приведет к увеличению земельного фонда, предназначенного для жилой застройки.
