Наука приготовления ипотечных бутербродов. С банковским маслом

Размер кредита, срок, процентная ставка, первоначальный взнос, санкции за досрочное погашение, комиссия... Всего параметров ипотечного кредита насчитывается до 60. Конечно, не все они равноценны. Газета "Квадратный метр" анализирует ситуацию.

Например, многие операционные сборы (за рассмотрение заявки, аренду ячейки) носят разовый характер и в общем незначительны. Другие (санкции за досрочное погашение, снятие залога с недвижимости) действуют ограниченное время. Третьи сопровождают кредит в течение всего срока. Например, комиссия за обслуживание счета, которую можно смело приплюсовать к процентной ставке.

Кстати, ставка - наиболее яркий показатель, занимающий первые строчки в рекламных материалах. Минимальные по сравнению с другими проценты одного из банков гипнотизируют, парализуют попытки глубже разобраться в программах. В то же время из обзорных материалов практически исчез такой показатель, как тип погашения - аннуитетный (равными долями) и дифференцированный (понижающийся или «от остатка»).

Объяснение простое. «99% банков применяют аннуитетную схему», - скажет любой специалист по ипотечному кредитованию. В принципе это верно. Зато в оставшийся 1% попадают Сбербанк, занимающий с большим отрывом первую строчку по количеству выдаваемых кредитов, и Газпромбанк, входящий в десятку крупнейших ипотечных кредиторов. А еще есть несколько региональных банков и банков, имеющих программы залогового («ломбардного») кредитования с дифференцированным платежом наряду с аннуитетным.

Между тем не в процентной ставке, а именно в типе платежа суть процесса погашения долга. А значит, потенциальному заемщику следует в первую очередь разобраться с этим показателем.

Новые законы бутерброда

Объясняя разницу между двумя видами платежа, часто прибегают к образным сравнениям тела долга (взятого вами кредита) и процентов с бутербродом. Уважим традицию.

Итак, при дифференцированных платежах тело долга представляет собой длинный батон, багет, надрезанный на ломтики по количеству периодов оплаты. Ежемесячно «отламывая» банку очередной ломоть, вы должны щедро намазывать на него «масло» - процент, начисляемый на остаток основного долга. Процентное «масло» в первые месяцы кладется огромными кусками. Но все плохое когда-нибудь заканчивается, и в конце срока заемщик несет банку почти сухие корочки - просто возвращает остатки основного долга.

Недостатки дифференцированного платежа очевидны. Во-первых, инфляция велика и объективных признаков ее снижения в обозримом будущем нет. Две трети процентов заемщику приходится платить в первую половину срока, когда на эти деньги можно купить гораздо больше, чем через 5, 10 и 20 лет. Во-вторых, кредит с дифференцированным платежом труднее получить, ведь банк оценивает максимальную сумму кредита исходя из способности клиента «потянуть» первые платежи.

Справедливости ради поясним, что первый недостаток со временем оборачивается большим достоинством. Благодаря «совместным усилиям» падающих процентов и инфляции выплаты по кредиту становятся все менее обременительными, и к концу срока снижаются не в два или три, а в добрый десяток раз.

Со вторым недостатком справиться труднее. Потеря работы у нас не страхуется, и риск дефолта существует при любой форме платежа. Но при дифференцированном способе риск гораздо выше в начале срока. Поэтому банки больше интересует «подстраховка» клиента на ближайшие годы: созаемщики, которые способны поддержать клиента (к примеру, работающие родители), или наличие собственности, которая сохранит высокую ликвидность в течение ближайшего времени, например хорошего автомобиля.