Квартира в новостройке: оцените шансы покупки

Как правильно и без потерь купить новостройку? – этот вопрос остается актуальным и сегодня, когда монополизм уцелевших в кризисе девелоперов на рынке новостроек становится более заметным.

Издание GZT.ru пытается дать ответы на самые популярные вопросы, которыми задается потенциальный покупатель жилья в новом строящемся доме.

Вот 10 советов по покупке квартиры в новостройке:

1. Как выбрать самое лучшее предложение, которое не окажется потенциальной замороженной стройкой или рекламным "неликвидом"?

Необходимо сначала изучить и объект, и застройщика: если компания давно на рынке, а все объекты сдаются в эксплуатацию и есть готовые дома, то долгостроя, скорее всего, не будет.

В любом случае, перед покупкой стоит посмотреть на котлован, в который могут быть закопаны ваши деньги
2. У кого лучше покупать - у риэлторов или у застройщика?

Мнения экспертов разделились. Так, по словам Натальи Бланковой из «Пересвет-Инвеста», когда квартира в новостройке приобретается через риэлтора, то заключается договор об оказании услуг по сопровождению сделки. То есть агентство просто оказывает услугу, но не дает никаких гарантий.

Застройщик предлагает покупателю только те объемы, которые он возводит самостоятельно, его цель - продать собственный объект.

Профессиональное агентство всегда старается вникнуть в нюансы каждой конкретной ситуации у своего клиента. Поэтому, если при выборе нового жилья вы планируете рассмотреть несколько вариантов покупки и сэкономить время на поиски, то наилучшим вариантом является покупка квартиры через агентство недвижимости.

В качестве одного из аргументов риэлторы приводят довод о том, что риэлторская компания может помочь и с приобретением новостройки путем ипотечного кредита.

3. Как прийти к компромиссу, если квартиры в доме вашей мечты уже распроданы, а на рынке предложений царит дефицит?

Чтобы подобрать лучший вариант, надо позаботиться о покупке в самом начале строительства, когда на рынок выходит наибольший объем квартир.

Есть и другая альтернатива: раз все меньше доступных предложений в Москве, стоит искать квартиру в Подмосковье.

4. Помогут ли скидки или программы покупки жилья с помощью рассрочки действительно сэкономить бюджет на квартиру?

На скидки сегодня по-прежнему можно рассчитывать, правда теперь массовому покупателю "кризисных" скидок в 15–20% никто не предложит.

В зависимости от спроса на объект и позиции застройщика, в "экономе" распространены скидки в 3–6% при 100%-ной оплате, в бизнес-классе— 5–10%.

Единичные предложения со скидкой остались сегодня для наименее ликвидных объектов.

От ипотечного кредита на новое жилье рассрочка отличается простотой оформления, минимальным размером переплаты за счет более короткого срока кредитования, возможностью оговорить условия и график платежей на индивидуальных условиях.

5. По какому договору лучше покупать квартиру в новостройке?

По договорам в Москве продается не более 20% от всего объема новостроек, знают эксперты. Поэтому, выбирая себе новое жилье, они рекомендуют в первую очередь изучить деловую репутацию застройщика, степень готовности дома и условия заключаемого договора.

Прежде чем заключать договор, покупатель должен, во-первых, обратить внимание на комплект правоустанавливающих документов по объекту. Основным документом здесь является разрешение на строительство.

Во-вторых, он должен четко понимать, откуда застройщик берет деньги: это могут быть частные инвесторы, что очень рискованно, или серьезный финансовый институт, либо и то, и другое.

Показателем надежности также является кредитование нескольких объектов застройщика каким-либо крупным финансовым учреждением.

Если покупателя не устраивают какие-либо пункты в договоре, то его лучше не подписывать.

6. Можно ли застраховать свои риски при покупке новостройки? Как вернуть себе деньги, если дом не будет построен?

Страхование рисков при покупке новостроек сегодня возможно.

На рынке появились интересные программы страхования, страховая премия в которых в среднем составляет от 2,5 до 4,5% от полной рыночной стоимости приобретаемой квартиры.

Если застройщик серьезно затягивает сроки сдачи дома, а переговоры не приводят к желаемым результатам, решение спорных вопросов возможно в судебном порядке, в том числе и возвращение денежных средств в соответствии с условиями договора.

Лучшей гарантией безопасности для покупателя является наличие у застройщика объекта заказчика в лице одной из государственной структур, либо поддержка крупного финансового института.

В случае, если объект не будет достроен, стоит обращаться в суд. На данный момент, в большинстве случаев он встает на сторону покупателя, поэтому не стоит бояться решать такие вопросы в судебных инстанциях.

7. Как провести взаимозачет - продать старую вторичку и купить новостройку, в чем удобство или неудобство этого процесса?

Значительная часть покупателей сегодня рассматривает возможность приобретения жилья частично за счет собственных накоплений, а частично - за счет продажи имеющейся квартиры.

Такая сделка требует дополнительного времени и усилий.

Если застройщик заинтересован в покупателе, то готов пойти навстречу тем или иным способом.

В ряде случаев застройщик готов подождать, пока потенциальный покупатель продаст имеющуюся недвижимость, и временно резервирует квартиру.

8. Как держать руку на пульсе во время строительства дома? Что делать, если продавец закрыл сделку и забыл о покупателе?

Как показывает практика, качество общения между продавцом и покупателем в большей степени определяется позицией продавца.

Причем если объект массовый (эконом), а продажа была через риэлтора, то через год-полтора после сделки получить какую-либо информацию от риэлтора крайне сложно. После последней продажи объект "уходит" из базы, и его состояние не отслеживается. Застройщики, хоть и владеют информацией по проекту, но делятся ею не всегда. Особенно этим грешат застройщики Московской области с небольшим количеством площадок, у которых нет жесткого контроля за качеством работы с клиентами и понимания необходимости послепродажного обслуживания.

Любой вопрос с закрытыми от общения застройщиками эксперты советуют решать через заказные письма: этот способ общения единственно надежный для получения важной информации (переносов сроков оплаты квартиры, сроков сдачи дома и т.п.)

Советуют попробовать новый сервис "Город без проблем", созданный специально для того, чтобы помогать жителям Москвы решать возникающие у них проблемы.

9. Сдача дома госкомиссии (ГК) и получение ключей. Что делать, если срок сдачи откладывается?

Передача ключей и подписание акта о приеме квартиры производится после того, как новостройка принята ГК и имеет почтовый адрес.

Как правило, на оформление всех документов уходит несколько месяцев после принятия дома ГК.

Задержка сдачи дома может длиться от 2 до 4 месяцев - столько времени могут занять проблемы с подведением городских коммуникаций, к примеру.

Если срок превышает 4 месяца, покупатель вправе пожаловаться в контролирующий орган - инспекцию государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН).

При оформлении акта покупателю выдается смотровой лист, в котором он должен отметить весь обнаруженный брак.

Застройщик, в свою очередь, должен указать сроки устранения дефектов.

Впрочем, принять квартиру можно и с дефектами, но обязательно зафиксировав их письменно. А привлечь застройщика к ответственности можно и после подписания акта. Гарантия на квартиры сегодня составляет пять лет, раньше было два.

10. Когда стоит ждать получения договора собственности на квартиру?

Срок получения договора собственности может варьироваться от шести месяцев до трех лет.